在中国，哪些因素驱动LEED建筑的发展？

1. LEED写字楼的租赁表现持续优于普通写字楼，绿色投资的汇报可观。

中国主要城市LEED写字楼对比普通写字楼的租金溢价中位数达25%，LEED认证写字楼平均出租率为81.7%，较普通写字楼高1.5个百分点。
此外，在取得LEED认证的写字楼样本中，铂金级认证写字楼因其稀缺性和更好的功能性市场表现更高一筹：其平均出租率达86.7%，且租金较铂金级以下项目有10%的额外加成。

2.通过绿色改造、降低楼宇运营支出，LEED有助于老旧写字楼提升竞争力。

根据《World Green Building Trends 2016》公布的调查结果，中国受访者预计楼宇通过绿色改造后一年内平均可降低运营开支4%，五年内预计平均降幅可达9%。2015年至今，有20幢优质写字楼（平均楼龄为8年，最长为18年）首次获得LEED既有建筑运营和维护认证，面积逾160万平方米，增长率136%。

3. 对环境和人才的重视推动企业的绿色写字楼租赁需求。

企业公众形象、人才战略和企业社会责任是企业选择绿色楼宇的三大原因。对空气质量环境的担忧也在近几年推动了包括LEED认证在内的绿色写字楼在国内不断普及。在租务实践中，越来越多的租户在办公选址中会询问楼宇是否具备空气净化设备。

真正的答辩词出场了————————————————————————

在这里，下文作者希望系统梳理LEED认证系统的优点和问题，以利于选择和借鉴。

图片来源：USGBC官网,http:/www.usgbc.org（LEED的官网）

LEED认证是什么？

LEED，全称为Leadership in Energy & Environmental Design，通常译为“能源及环境设计先锋奖”，是由美国绿色建筑委员会（USGBC）制定的一个绿色建筑评估体系。依据建筑在可持续场址、用水效率、能源与大气、资源与材料、室内环境质量、创新设计与地域优先等六大类别的可持续性表现，由美国绿色建筑研究院（GBCI）提供第三方可量化的评估。现被诸多国家广泛应用，被誉为“目前世界上最具影响力的高性能绿色建筑可持续设计、建造和运营的评估标准”。
自上个世纪90年代推出以，LEED一直紧随绿建技术和市场的发展不断更新。最新版本LEED v4已于2013年11月推出，2016年10月31日之前，项目仍可申请注册LEED v2009评估系统，或自行选择最新版LEED v4。新版v4在原有基础上增加了整合流程、位置与交通、地域优先等类别，丰富和完善了评价指标体系。

图片来源：Green Building and LEED Core Concepts Guide v2009

在评估认证过程中，LEED使用有权重的记分制，满分为110分。通过评估的建筑，由低到高依次分为认证级、银级、金级和铂金级四个级别。其中认证级分数需达到40-49分，银级为50-59分，金级为60-79分，铂金级为80分以上。达到分数最低要求，可获得相应级别的证书和奖牌。
据USGBC2012年的年报统计，全世界LEED注册项目中超过50%的建筑面积在美国以外地区。全球总计有超过4.9万个已注册和通过认证商业项目，平均每天有18.6万平方米建筑面积的空间通过LEED认证。

图片来源：USGBC官方微博 数据截止到2014年5月1日

中国大陆已成为继美国本土、加拿大外，世界第三大LEED市场。大陆已通过认证的项目中，较著名的包括：科技部节能示范楼（中国第一座LEED金级认证办公建筑，同时也是中国第一座通过LEED认证的建筑）、深圳万科中心（中国第一座铂金级办公建筑），侨福芳草地项目（中国第一座混合用途 LEED 铂金级认证建筑）、北京第二实验小学朝阳学校（中国第一个铂金级学校建筑）、北京当代认证（中国第一个认证级绿色社区）、上海世博会世博中心（中国第一个LEED新建建筑金级+绿建三星双认证项目）等。

图片来源：Green Building and LEED Core Concepts Guide

最新版LEED v4，分为五大评估体系（rating system），即绿色建筑设计与施工评估LEED BD+C，绿色室内设计与施工评估LEED ID+C，绿色建筑运营和维护评估LEED O+M，绿色社区开发评估LEED ND，以及住宅认证评估 LEED Homes。
每个评估体系下面，针对不同的建筑类型，有许多细化的具体分支。LEED对建筑及社区项目的市场细分非常细致，几乎所有项目都可找到适合申请的类别。
例如，在绿色建筑设计与施工LEED BD+C这一体系下，可细化为针对新建建筑及大型改造(LEED for New Construction and Major Renovations)、建筑主体与外壳(LEED for Core & Shell)、教育建筑(LEED for Schools)、零售业建筑(LEED for Retail)